هورنیوز – ۶ بانک خصوصی و یک بانک دولتی، حداکثر ۶۰ میلیون و یک بانک خصوصی دیگر ۲۰۰ میلیون تومان وام خرید مسکن با دوره بازپرداخت حداکثر ۵ ساله و مشروط به «رسوب ۱۰ درصد وام در حساب» پرداخت می‌کنند.

اجرای مصوبه یک سال پیش شورای پول و اعتبار برای لغو «ممنوعیت دست کم ۵ ساله بانک‌ها در پرداخت وام خرید مسکن»، سرانجام با ورود ۸ بانک دولتی و خصوصی به بازار این نوع تسهیلات آغاز شد اما مسیری که فعلا بانک‌های خط‌شکن برای ارائه تسهیلات به خریداران مسکن تعریف کرده‌‌اند، نه تنها هدف اولیه سیاست‌گذار پولی مبنی بر «انحصارشکنی و رقابت‌بخشی بین بانک‌ها در پرداخت وام مسکن» را برآورده نمی‌کند که برای غالب متقاضیان نیز به لحاظ دو پارامتر «جذابیت کافی» و «سهولت دریافت» قابل استفاده نیست.

نتایج تحقیقات میدانی از شعب بانک‌های مختلف حاکی است: در حال حاضر به جز بانک عامل بخش مسکن -که حتی در دوره پیش از آزادسازی وام خرید، مجاز به ارائه این نوع تسهیلات بود و الان نیز سبد متنوع وام‌های مسکن را ارائه می‌کند- ۷ بانک خصوصی و یک بانک دولتی نیز حاضر شده‌اند به متقاضیان خرید مسکن تسهیلات پرداخت کنند.

این بانک‌ها به جز یکی از آنها،‌ تسهیلات مربوط به خرید مسکن را عمدتا با اسم «وام تعمیرات» به متقاضی معرفی می‌کنند تا شرایط کاملا متفاوت بین تسهیلات‌‌شان و شکل رایج وام خرید مسکن را احتمالا از این طریق برای مشتریان و نهادهای نظارتی توجیه کنند. هم‌اکنون بانک‌های ورودکننده به بازار وام مسکن، در تهران بین ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان تسهیلات برای خرید آپارتمان پرداخت می‌کنند.

این تسهیلات با سود حداقل ۲۱ درصد، اقساط ماهانه بالای یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان و همچنین دوره بازپرداخت حداکثر ۵ ساله و مشروط به رسوب مبلغی معادل ۱۰ تا ۱۵ درصد سقف وام، به مشتری ارائه می‌شود. مبلغ رسوبی باید حداقل سه ماه قبل از پرداخت وام، نزد بانک سپرده شود و در برخی از این بانک‌ها، این مبلغ تا پایان دوره بازپرداخت، بازداشت خواهد بود بدون آنکه سودی به آن تعلق بگیرد یا در بهترین حالت، سود ۱۰‌درصد نصیب سپرده رسوبی می‌شود.

صرف‌نظر از تعارض آشکار بین «دوره کوتاه‌مدت بازپرداخت این تسهیلات» با «طول بازپرداخت وام خرید مسکن در عمده کشورها» که از اساس، یک نوع وام «بلندمدت» محسوب می‌شود و حداقل ۱۰ ساله است، در حال حاضر دو نوع تضاد عمده نیز بین وام بانک‌های خط‌شکن با ساختار اقتصادی تقاضای مسکن وجود دارد. این وام‌ها به لحاظ سقف ریالی (۶۰ میلیون تومان)، مناسب دهک‌های میانی است به‌طوری که ۳۰ درصد قدرت خرید آپارتمان کوچک‌متراژ را تامین می‌کند اما شرایط چهارگانه پرداخت این تسهیلات، کمترین سازگاری را با متقاضیان میان‌درآمدی دارد و استفاده آن برای این طیف،‌ چندان «راحت» نیست.

اقساط بالا و طول کم بازپرداخت تسهیلات، بیشتر مناسب دهک‌های پردرآمد است در حالی که‌ وام ۶۰ میلیونی برای این طیف تقاضای خرید مسکن، با توجه به متراژ و قیمت آپارتمانی که خریداری می‌کند، هیچ «جذابیتی» ندارد. به این ترتیب، محاسبه و تشخیص نادرست بانک‌ها در موضوع وام خرید مسکن سبب شده تسهیلاتی با کمترین اثرگذاری در بین متقاضیان به بازار بیاید.از بین ۸ بانک خط‌شکن، تسهیلات یک بانک خصوصی، مناسب خرید مسکن دهک پردرآمد است.

مبلغ این وام ۲۰۰ میلیون تومان است که حدود یک‌پنجم هزینه خرید آپارتمان بزرگ متراژ نه چندان لوکس در مناطق شمالی شهر تهران را برای یک خانوار متقاضی «تبدیل به احسن» خانه خود، پوشش می‌دهد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» حاکی است در حال حاضر تسهیلات ۶۰ میلیونی خرید مسکن بانک عامل این بخش که از طریق خرید اوراق قابل دریافت است، در مقایسه با وام ۶۰ میلیونی ۷ بانک دیگر، حاوی پنج مزیت است که استفاده آن برای دهک‌های میان درآمد و متقاضیان مصرفی، به‌صورت نسبی راحت‌تر است.

وام ۶۰ میلیونی بانک مسکن، با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله و نرخ سود اسمی ۵/ ۱۷ درصد و واقعی حدود ۲۰ درصد، پرداخت می‌شود ضمن آنکه اقساط ماهانه آن، زیر یک میلیون تومان است و دریافت آن فاقد شرط پس‌انداز یا رسوب سپرده است. ویژگی پنجم این تسهیلات، تبدیل شدن به وام ۷۰ میلیونی است. کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند سایر بانک‌ها برای ایجاد رقابت در نظام تامین مالی مسکن، باید شرایط برابر یا بهتر از آنچه در حال حاضر بانک عامل بخش مسکن در این بازار تدارک دیده است را در پرداخت تسهیلات خرید مسکن به‌کار بگیرند.

این رقابت می‌تواند هزینه دسترسی متقاضیان به وام را از طریق افزایش طول دوره بازپرداخت به بالای ۱۵ تا ۲۰ سال و همچنین تعدیل نرخ سود، کاهش دهد.بانک‌ها از اردیبهشت سال گذشته که شورای پول و اعتبار ممنوعیت وام خرید مسکن را لغو کرد تا اوایل امسال، به یک دلیل عمده حاضر به تامین مالی متقاضیان مسکن نبودند.

طی این مدت، نرخ بالای سود در بازار بین بانکی که اوایل سال گذشته ۲۹ درصد بود و تا پایان سال به حدود ۲۰ درصد رسید، هزینه تامین منابع برای پرداخت اعتبار بلندمدت به متقاضیان خرید مسکن را در سطحی قرار داده بود که بانک‌ها با سود عقود مبادله‌ای قادر به پرداخت این نوع وام نبودند. در این میان، کوتاه‌مدت بودن عمده سپرده‌های بانکی در مقابل بلندمدت بودن وام خرید مسکن، کار پرداخت را مشکل‌تر می‌کرد. اما در حال حاضر با کاهش نرخ سود در بازار بین بانکی به سطح ۵/ ۱۷ درصد، امکان تامین اعتبار وام خرید مسکن برای بانک‌ها فراهم شده است.

دنیای اقتصاد