طرح جامع مسکن که به تازگی توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه و توسط  آخوندی تایید شده است برای ارزیابی تاثیرات طرح مسکن مهر موارد ارزیابی را به صورت سوالات مشخص مطرح کرده است.

تاثیرات جانبی اجرای طرح در عرصه اقتصاد کلان چیست؟

اولین مطلب را می‌توان از دیدگاه اقتصاد کلان مطرح کرد و آن تاثیر اجرای مسکن مهر بر نقدینگی و پایه پولی است. برای مقایسه تاثیرات بالقوه بر نقدینگی بر اساس مصوبات دولت می توان فرض کرد که کل وام و اعتبارات طرح مسکن مهر از خط اعتباری بانک مرکزی تامین خواهد شد که این امر به معنای افزایش پایه پولی کشور است بر این اساس میتوان تاثیر اجرای این طرح بر پایه پولی، نقدینگی و نرخ تورم را محاسبه کرد.

حجم کل افزایش نقدینگی ناشی از مسکن مهر را می‌توان براساس نسبت نقدینگی به پایه پولی (که به آن ضریب فزاینده پولی گفته می شود)، مورد سنجش قرار داد. حاصل این تاثیر از ضرب ضریب فزاینده پولی در حجم کل اعتبارات مسکن مهر به دست می آید به عنوان مثال در سال ۱۳۸۸ ، پرداخت ۱۲۲۴ میلیارد تومان اعتبارات مسکن مهر موجب افزایش نقدینگی به میزان ۵۱۹۱ میلیارد تومان شده است. در این سال میزان کل افزایش نقدینگی ۱۵۴۸۳ میلیارد تومان بوده است، به این ترتیب ۳۱ درصد از افزایش نقدینگی کشور مربوط به طرح مسکن مهر بوده است. در مجموع در طی دوره ۱۳۸۷ الی  ۱۳۹۱حجم پایه پولی کشور ۵۳۵۰۲ میلیارد تومان افزایش یافته است .همچنین حجم کل نقدینگی که حاصل ضرب پایه پولی در سرعت گردش پول است ۲۲۵۳۴۷ میلیارد ریال افزایش یافته است به این ترتیب حجم پایه پولی در سال ۱۳۹۱ نسبت به سال ۱۳۸۸ به میزان ۸۸ درصد رشد یافته است. این رشد برای حجم نقدینگی به ۹۵ درصد می رسد. محاسبات نشان از آن دارد در صورت تامین اعتبارات فوق از منابع بانک مرکزی تاثیر اجرای این طرح در افزایش پایه پولی (با توجه به پرداخت اعتباری بالغ بر ۳۳۶۲۲ میلیارد تومان) به ۶۲ درصد و همچنین تاثیر آن در افزایش نقدینگی هم به همین مقدار بوده است به عبارت بهتر اعتبارات مسکن مهر موجب شده که در فاصله سالهای مورد بررسی حجم کل نقدینگی در سال ۱۳۹۰ به میزان ۶۲ درصد نسبت به سال ۱۳۸۷ افزایش یابد.

بطور معمول در محاسبات و مطالعات اقتصادی گفته می شود که یک درصد رشد نقدینگی، میزان تورم را در کوتاه مدت و میان مدت به میزان ۴. درصد افزایش خواهد داد. بر اساس آمارهای بانک مرکزی شاخص قیمت مصرف کننده از ۱۸۳ (به قیمت سال پایه ۱۳۸۳ ) در سال ۱۳۸۷ به ۵۸۰ در سال ۱۳۹۱ رسیده است .به عبارت دیگر سطح عمومی قیمتها در طی این دوره ۲۱۶ درصد رشد یافته است بر اساس ارقام به دست آمده می توان گفت که اگر طرح مسکن مهر در سطح جامعه به صورت فعلی تامین مالی نمی شد حجم نقدینگی به جای ۴۶۰ هزار میلیارد تومان در سال ۱۳۹۱ به ۳۲۶ هزار میلیارد تومان کاهش می‌یافت. در این حالت با توجه به ضریب ۴. درصد تاثیر نقدینگی در تورم میان مدت تامین مالی مالی مسکن مهر موجب افزایش نرخ تورم به میزان حدود ۲۵ درصد شده است.

محاسبات فوق نشانگر عدول از یک اصل اساسی در طراحی نظام مناسب یارانه ها در بخش مسکن  است و آن هم این نکته است که اجرای سیاست حمایتی و پرداخت یارانه نباید موجب اخلال در فرآیندهای موجود اقتصادی گردد. در شرایط اجرای این طرح به گونه ای بوده که اجرای آن عملا موجبات کاهش قدرت خرید آحاد افراد جامعه و منجمله دریافت کنندگان واحد های مسکن مهر را فراهم کرده است.

این فرآیند تورمی تاثیر خود را در تغییر قیمت در بخش مسکن نیز برجای گذاشته است متاسفانه به نظر می رسد که ترکیب این عامل و سایر عوامل اقتصادی موجب شده که فشار نرخ تورم بیشتر بر گروه های کم درآمد متمرکز گردد.

بر اساس آمار گیری که مرکز آمار ایران از شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوار برحسب دهک های هزینه ای انجام داده است، نرخ تورم برای دهک اول یعنی کم درآمدترین افراد از عدد پایه ۱۰۰ در سال ۱۳۸۱ به عدد ۳۰۵ در سال ۱۳۸۹ رسیده است در صورتی که این شاخص برای دهک دهم یعنی پردرآمدترین گروه از عدد ۱۰۰ به ۲۵۲ افزایش یافته است. نکته جالبتر اینکه شاخص قیمت مسکن برای دهک اول و دوم درآمدی از عدد ۱۰۰ به عدد ۳۲۰ در سال ۱۳۸۹ رسیده است در صورتی که این شاخص برای دهک دهم از عدد ۱۰۰ در سال ۱۳۸۱ به عدد ۲۶۰ رسیده است به این ترتیب شواهد حاکی از آن است که مسکن مهر علیرغم نیات حمایتی خود به دلیل شیوه تامین مالی خود دچار نقض غرض شده و عملا وضعیت مسکن گروه‌های کم درآمد بدتر شده است.

*با شروع طرح مسکن مهر بخشی از سرمایه های بخش خصوصی از بازار مسکن خارج و به سمت بازارهای دیگر سرازیر شده

اما سوال بعدی این است که آیا سرمایه گذاری دولت در طرح مسکن مهر موجبات تحریک سرمایه گذاری بخش خصوصی را فراهم کرده و یا به عکس، سرمایه گذاری این طرح اثرات رانشی بر کل سرمایه گذاری بخش خصوصی داشته است.

مقایسه این ارقام با ارقام سرمایه گذاری بخش خصوصی و محاسبه رشد سرمایه گذاری به قیمت ثابت به صورت ضمنی حکایت از آن دارد که با شروع طرح مسکن مهر بخشی از سرمایه های بخش خصوصی از بازار مسکن خارج و به سمت بازارهای دیگر سرازیر شده است به این ترتیب ملاحظه می گردد که در طرح مسکن مهر، سرمایه گذاری بخش دولتی جایگزین، سرمایه گذاری بخش خصوصی شده است.

سرمایه گذاری خاص بخش خصوصی بدون تزریق اعتبارات مسکن مهر در حداکثر خود به ۱۷ درصد رسیده که بسیار پایین تر از ارقام رونق مربوط به سالیان و دهه های قبل است.

در مجموع از زاویه سیاست گذاری کلان اقتصادی ملاحظه می‌گردد که دو انحراف عمده در اجرای این طرح به چشم می خورد:

۱. تشدید رشد نقدینگی و تورم و در نتیجه

۲. جایگزینی منابع دولتی به جای منابع خصوصی.

هدفمند بودن یارانه ها و تعلق یارانه های پرداختی به گروه‌های هدف یکی از اصول ثابت هر برنامه بهینه ای است به منظور بررسی این امر لازم است مشخص گردد که خانوارهای بهره مند از طرح مسکن در کدامیک از گروه‌های درآمدی قرار گرفته اند. بدین منظور برآوردی از میزان هزینه سالیانه خانوارهای شهری در سال ۱۳۸۸ به عمل آمده است. براساس این ارقام با استفاده از متوسط نرخ پس انداز خانوارها در دهک‌های مختلف درآمدی و همچنین متوسط سابقه کار افراد شاغل در خانوار میزان نقدینگی و یا به عبارت بهتر پس انداز هریک از گروه‌های مختلف درآمدی برای خرید مسکن به دست آمده است بر اساس نتایج آمارگیری هزینه درآمد خانوار، متوسط سابقه کار افراد شاغل در کشور ۱۰ سال بوده است.

نرخ پس انداز در هریک از گروه‌های درآمدی  از مطالعات تفضیلی طرح جامع مسکن اخذ شده در صورتی که آورده مورد نیاز برای طرح مسکن مهر بیشتر از پس انداز خانوار باشد ، خانوار قادر نخواهد بود، آورده مورد نیاز طرح مسکن مهر را فراهم کند و در نتیجه جزء گروه‌های هدف مسکن مهر محسوب نخواهد شد، حال باتوجه به اینکه هزینه تمام شده طرح مسکن مهر ۳۵۰ میلیون ریال خواهد بود که ۲۲۰ میلیون ریال آن از طریق وام تامین می گردد . میزان حداقل آورده مورد نیاز برای ورود به جرگه بهره مندان از این طرح ۱۳۰ میلیون ریال است. البته درصورت اضافه نمودن ارقام مربوط به محوطه سازی و .. این رقم به ۱۶۰ میلیون ریال افزایش می یابد.

بر اساس محاسبات میزان توان مالی خانوارهای سه دهک فقیر درآمدی کمتر از این مقدار است. به همین دلیل می توان گفت که گروه‌های بهره مند از این طرح کلاً افراد و خانوارهای با درآمدی بالاتر از دهک چهارم درآمدی خواهند بود و گروههای فقیر جامعه به دلیل ضعف مالی عملاً فاقد توان بهره‌مندی از مزایای این طرح خواهند بود و حداکثر در صورت ورود به این طرح ، سعی خواهند کرد که با فروش مسکن مهر دریافتی، نسبت به کسب درآمد اقدام کنند و عملاً معضل مسکن این افراد کماکان به قوت خود باقی می‌ماند.

*خروج چهار دهک اول از رده گروه‌های هدف درآمدی نشانی از ناکارآمدی مسکن مهر

باید توجه داشت که براساس مطالعات طرح جامع مسکن، چهار دهک اول درآمدی عمدتاً افرادی هستند که با معضل مسکن و شرایط نامناسب امکان مواجه هستند و خارج شدن این افراد از رده گروههای هدف این طرح را می توان نشانی از  ناکارآمدی این طرح دانست.

محور بعدی ارزیابی برآورد هزینه های دولت از طریق پرداخت یارانه مستقیم و غیر مستقیم در زمینه مسکن و میزان اثربخشی این یارانه است، یک سیاست مناسب اقتصادی باید بتواند با پرداخت حداقل هزینه، حداکثر رفاه اجتماعی را برای افراد آن جامعه فراهم کنند.

برای بررسی این کار باید حجم هزینه های دولت که به صورت مستقیم و یا به صورت ضمنی ارائه می شود برآورد گردد.

بطور کلی هزینه های دولت را می توان شامل موارد زیر دانست.

هزینه ساخت فضاهای خدماتی

هزینه ساخت فضاهای سبز 

هزینه ساخت معابر 

یارانه ضمنی زمین 

یارانه کمک بهره 

برای محاسبه این هزینه ها موارد زیر در نظر گرفته شده است.

مساحت مورد نیاز فضاهای جانبی از سرانه های متوسط مصوب شورای عالی معماری و شهرسازی اخذ شده است.

ارزش زمین واگذاری معادل هر مترمربع یک میلیون ریال در نظر گرفته شده است. 

هزینه ساخت فضاهای خدماتی ۳ میلیون ریال ، هزینه ساخت فضاهای سبز ۲۰۰ هزار ریال و هزینه ساخت معابر ۶۰۰ هزار ریال به ازاء هر مترمربع در نظر گرفته شده است.

هزینه یارانه تسهیلات بانکی، ۴ درصد برای خود مالکین و ۸ درصد برای سایر در نظر گرفته شده است.

براساس فروض فوق هزینه های دولت برای اجرای این طرح بیش از ۵۳۰ هزار میلیارد ریال برآورد می گردد، با احتساب ۱۹۸۰ هزار واحد مسکونی، هزینه دولت به ازاء هر خانوار، حدود ۲۷۰ میلیون ریال خواهد بود. میزان این هزینه برای واحدهای غیر خود مالکی به ۴۹۰ میلیون ریال افزایش می یابد.

در صورت اضافه نمودن رقم ۳۵۰ میلیون ریال هزینه ساخت هر واحد، قیمت تمام شده ساخت هر واحد مسکن مهر برای اقتصاد کلی به قیمتهای سال ۱۳۹۱ معادل ۸۴۰ میلیون ریال بوده است ملاحظه می گردد که در شرایطی که خانوارهای کم درآمد ( ۴ دهک پایین) در وضعیت بسیار نامناسبی از نظر درآمدی و همچنین مسکن بسر می برند. دولت برای اقشار متوسط به بالا هزینه های هنگفتی را تقبل کرده است.

مقایسه این ارقام با هزینه یارانه های مسکن در دوره های قبل از اجرای این طرح می تواند نمایی  fهتر از کارآمدی این طرح را بدست دهد، و مطالعاتی که تحت عنوان ارزیابی نظام یارانه های مسکن ایران در چارچوب مطالعات مشترک بانک جهانی و وزارت مسکن در سال ۱۳۸۷ انجام شده ، میزان کل یارانه های مسکن در طول ۱۴ سال منتهی به ۱۳۸۵ ، معادل ۱۴۰ هزار میلیارد ریال بوده است. با تبدیل رقم فوق به قیمت های سال ۱۳۹۰ این رقم به ۸۵۰ میلیارد ریال افزایش می یابد.

* یارانه طرح مسکن مهر بیش از ۶۰ درصد کل یارانه های مسکن در طی ۱۴ سال بوده 

به این ترتیب مشاهده می گردد که یارانه طرح مسکن مهر بیش از ۶۰ درصد کل یارانه های مسکن در طی ۱۴ سال بوده است در صورتی که متاسفانه وضعیت کلی شاخص های مسکن از سال ۱۳۸۴ به بعد ، بهبود ملموسی را تجربه نکرده است.

الگوی توزیع جغرافیایی طرح مسکن مهر نیز الگویی نبوده که منطبق با نیازهای مناطق باشد به عنوان مثال سهمیه مسکن مهر در بسیاری از استانها معادل با کل نیاز (چه کم درآمد و چه پردرآمد ) آن استان تعیین گردیده بود سهمیه بندی مسکن مهر در سطح استان به برآوردهای کارشناسی که در مطالعات متعدد انجام شده همگی گواهی بر عدم اعمال نظرات کارشناسی و در نتیجه در نظر گرفتن عدالت جغرافیایی است.

مقیاس بزرگ پروژه مسکن مهر را باید جز دیگر عواملی دانست که کارآمدی آن را با علامت سوال روبرو کرده است در حالتی که کل بخش مسکن سالیانه تا ۶۰۰ هزار واحد مسکونی تولید داشت آغاز به یکباره ساخت ۲ میلیون واحد مسکونی به صورت طبیعی موجبات عدم کارآمدی نظام مدیریتی را چه در  ابعاد سایت های عملیاتی و چه در بعد مدیریت کلان پروژه فراهم می آورد و متاسفانه پروژه مسکن مهر نیز دچار همین مسئله گردیده است.

*وجوه مثبت مسکن مهر

در کنار ناکارآمدی های این طرح مزایای زیادی را نیز به همراه داشته است که می توان آن را به شرح زیر برشمرد:

– افزایش میزان دسترسی حدود ۲ میلیون خانوار به مسکن.

– افزایش و یا نگه داشت سرمایه گذاری در مسکن در شرایط حاکمیت رکود در بازار.

– تسریع رشد اقتصادی و ایجاد فرصتهای شغلی مستقیم و غیرمستقیم.

– تلاش در جهت کاهش هزینه های ساخت.

– توسعه روشهای نوین ساخت مسکن مانند صنعتی سازی

* جمع بندی

در مجموع مطالب گفته شده می توان اینگونه نتیجه گرفت که طرح مسکن مهر را باید به عنوان یکی از بزرگترین گامهای دولت در سالهای پس از انقلاب تلقی کرد با این وجود اجرای نامناسب و برنامه ریزی غیر علمی آن باعث شده که اجرای طرح نتواند فوائدی را که می توانست برای بخش مسکن و اقتصاد ملی به بار آورد ایجاد کند، به عنوان نمونه ای از این ناکارآمدیها می توان به اثر این طرح بر ایجاد تورم عمومی در جامع ودر نتیجه کاهش قدرت خرید آحاد جامعه و منجمله گروه های کم درآمد در بازار مسکن از یک سو و پرداخت یارانه های هنگفت از سوی دیگر به حدود ۲ میلیون خانوار اشاره کرد.

شاید همین تناقضات موجب شده ۴ سال پس از شروع عملیات ساخت مسکن مهر، بازاری ثانویه در بخش خرید و فروش مسکن تحت عنوان بازار مسکن مهر ایجاد گردد که خود نوعی نقض غرض و ناکارآمدی مضاعف است.در هر صورت باید گفت که طرح مسکن مهر با مدیریت مناسب و طراحی سازو کار بهتر می توانست نتایج بسیار ارزنده ای به بار آورد که متاسفانه اینگونه نشد.