پشت پرده فرار سرمایه از بازار مسکن چیست؟
هورنیوز – کوچ سرمایه از بخش‌های تولیدی به بخش‌های غیرمولد و در موارد شدید‌تر، فرار سرمایه به خارج از کشور، یکی از پیامدهای گریزناپذیر سیطره نرخ‌های بالای تورم در اقتصاد ایران است. آمارهای رسمی از تحولات کلان اقتصاد در دهه ۱۳۹۰ به روشنی این مساله را نشان می‌دهد. در این دهه نرخ تشکیل سرمایه در اقتصاد ایران منفی بوده است.
آمارها نشان می‌دهد، در یک دهه گذشته، ۱۰۰میلیارد دلار سرمایه از کشور خارج شده است. میزان تشکیل سرمایه به قیمت ثابت از ۱۷۱هزار میلیارد تومان درسال ۹۰ مرتبا روبه کاهش گذاشته و حتی در دو سال۹۸ و ۹۹ میزان استهلاک سرمایه از تشکیل سرمایه نیز بیشتر بوده است. تشکیل سرمایه موتور رشد اقتصادی است. هر زمان که رشد تشکیل سرمایه در اقتصاد منفی شود، می‌توان پیش‌بینی کرد در سال‌های بعد رشد اقتصادی در سطح پایین یا منفی ثبت شود.
از نگاه کارشناسان به هنگام جهش‌های تورمی و تزریق بی‌ثباتی‌های بیشتر به اقتصاد، سرمایه به جای تجمیع و به حرکت درآوردن چرخ‌های تولید، صرف خرید دارایی برای حفظ ارزش دارایی می‌شود تا از بلای تورم مصون باشد. و چه دارایی‌ای بهتر از مسکن! اینچنین است که همواره خرید مسکن بهترین گزینه برای صیانت از نقدینگی بوده است.
با این حال، در دهه ۱۳۹۰ و به ویژه طی ۵ ساله اخیر، بنا بر داده‌های منتشره از تعداد پروانه‌های ساختمانی، علی رغم تشدید تمایل به خرید ملک، بی‌میلی سازندگان و سرمایه‌گذاران در ساخت و ساز و در سمت عرضه مسکن به‌شدت کاهش یافته است. راز این دو گانگی چیست؟ چرا در زمانی که بازار معاملاتی مسکن مورد هجوم تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته بازی است، بازار بالادست آن (بازار ساخت و ساز) دچار رکود و نقصان شده است؟ داستان فرار سرمایه از بخش تولید مسکن اگر چه با ناتوانی مالی متقاضیان مصرفی پیوندی ناگسستنی دارد، اما این مساله در بخش تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته بازی نیز مشاهده شده و می‌شود.
در چنین شرایطی، بی‌گمان، بخشی از علل را باید در جهش قیمت نهاده‌های ساختمانی و بخش دیگری از آن را در جذابیت بازارهای داخلی ارز، طلا، خودرو و همچنین جذابیت بازارهای خارجی از جمله بازار مسکن ترکیه، گرجستان، دوبی و غیره جست‌وجو کرد. به عنوان نمونه در سال گذشته میلادی، ایرانیان در کشور ترکیه ۸ هزار و ۲۲۳ خانه خریده و بیش از ۱۶۴ هزار میلیارد تومان را از کشور خارج کرده‌اند.
از آنجا که حداقل قیمت خرید ملک برای اخذ تابعیت ترکیه ۴۰۰ هزار دلار است، در صورتی که همین حداقل قیمت را در نظر بگیریم، آن را در ۸ هزار و ۲۲۳ خانه خریداری شده توسط ایرانی در ترکیه ضرب بکنیم، به عدد ۳ میلیارد و ۲۸۹ میلیون دلار می‌رسیم که عدد قابل توجهی است.
معادل ریالی این عدد با در نظر گرفتن دلار ۵۰ هزار تومانی، بیش از ۱۶۴ هزار و ۴۶۰ میلیارد تومان خواهد بود. توجه به این نکته ضروری است که این عدد فقط میزان خروج سرمایه از کشور برای خرید ملک در کشوری به نام ترکیه را نشان می‌دهد و تاکنون گزارشی از میزان خرید ملک توسط ایرانی‌ها در سایر کشورها منتشر نشده است.
تقابل ۲ دیدگاه
در این میان، برخی کارشناسان با اشاره به کمبود شدید مسکن و نیاز کشور به واحدهای مسکونی بیشتر بر این باورند که در سال جاری ساخت و ساز رونق می‌گیرد. اما در سوی دیگر، فعالان صنعت ساخت و ساز بر این باورند که شرایط وخیم‌تر خواهد شد.
در همین رابطه، بیت‌الله ستاری، استاد دانشگاه تهران به تازگی گفته است، بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ قطعا در رکود نیست و قطعا شاهد افزایش ساخت و ساز هستیم. به گفته ستاری، با توجه به کسری که در بخش مسکن وجود دارد روند افزایشی قیمت ادامه‌دار خواهد بود؛ از سوی دیگر سال جاری رکودی در مسکن نخواهیم داشت بلکه رونق ساخت و ساز با افزایش قیمت را در این بازار شاهد خواهیم دید.
پیش از این نیز مدیران و فعالان صنعت ساختمان در بیش از ۹۰ شرکت بزرگ کشور در نظرسنجی‌های ماهانه اتاق تعاون ایران (طرح شامخ ساختمان) خروج ساخت و ساز از رکود را به بازگشت ثبات به اقتصاد و پیش بینی پذیر شدن نرخ دلار ربط داده بودند. مسائلی که ریشه در عرصه سیاست خارجی ایران دارد و به گفته اقتصاددانان برجسته کشور در زمان حاضر، اهمیت حل و فصل مسائل سیاست خارجی بیش از اتخاذ هر گونه اصلاح یا اعمال سیاست‌های اقتصادی است.
ریسک‌گریزی سازندگان در دوران نااطمینانی
در چنین شرایطی است که فرشید پورحاجت رییس انجمن انبوه‌سازان خوزستان با بیان اینکه دورنمایی از بهبود اقتصاد قابل رویت نیست، اظهار کرد: از این رو سرمایه‌گذار بخش خصوصی ریسک را نمی‌پذیرد و حاضر به سرمایه‌گذاری در این بازار پر نوسان تولید مسکن نیست.
پورحاجت در خصوص وضعیت بازار مسکن و پیش بینی بازار در سال ۱۴۰۲ اظهار کرد: در مورد شرایط حاکم بر بازار مسکن خوزستان و ادامه گرانی‌ها باید گفت که امیدی به برنامه‌های تصمیم‌گیران در راستای توسعه مسکن و کاهش قیمت در بازار مسکن نیست.
وی افزود: مدت‌ها است که در خصوص وضعیت نامناسب و بحران ایجاد شده در بازار مسکن کشور و استان هشدارها داده می‌شود، اما متولیان و تصمیم‌گیران این حوزه تنها با اعلام آمار و ارقام متفاوت، درصدد سرپوش‌گذاری بر روند افزایش قیمت و کاهش تولید در این بازار هستند.
پورحاجت تصریح کرد: روند رشد قیمت انواع نهاده‌های ساختمانی در حال افزایش است و ادامه این جریان قطعا به روند ساخت و ساز آسیب خواهد زد و در نهایت تورم در بازار مسکن بیشتر از گذشته خواهد شد.
عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان گفت: برای فعالان بخش خصوصی ثبات اقتصادی وجود ندارد و حتی دورنمایی از بهبود اقتصاد هم قابل رویت نیست از این رو فعالان اقتصادی و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی ریسک را نمی‌پذیرد و حاضر به سرمایه‌گذاری در این بازار پر نوسان نیستند. وی ادامه داد: اگر دولت در برنامه خود سیاست‌گذاری مناسبی برای بهبود محیط کسب و کار و اقتصاد به ویژه در زمینه تولید و قیمت مسکن را اجرایی کرده بود امروز شاهد این نابسامانی نبودیم اما اکنون شرایط پیش رو برای بازار مسکن بسیار سخت است.
پورحاجت افزود: علی رغم سیاست‌های مقطعی دولت که در راستای تحقق برنامه‌های کوتاه‌مدت اعلام و در برخی مواقع ناقص اجرایی شد، هنوز موانع بزرگی در بستر تولید مسکن وجود دارد و بهبودی در کسب و کارهای منتهی به این بخش حاصل نشده است و با توجه به آمارهای موجود این هدف حداقل تا پایان سال گذشته محقق نشد.
وی عنوان کرد: به نظر می‌رسد که هیچ کس به دنبال حل موضوع مسکن و معضلات آن نیست و هیچگاه توجهی به راهکارهای بخش خصوصی نشده و همین موضوع یکی از دلایل اصلی شکست سیاست‌ها در بخش مسکن و اقتصاد مسکن است.
پورحاجت بیان کرد: شرایط نامساعد حاکم بر بازار مسکن خوزستان دلیل اصلی خروج سرمایه‌ها از بازار پُر تقاضای تولید مسکن است به‌طوری که در یکسال گذشته شاهد فرار سرمایه‌ها از بازار مسکن بوده‌ایم. وی ادامه داد: برای امسال در حوزه ساخت دورنمایی از بهبود اقتصاد قابل رویت نیست از این رو سرمایه‌گذار بخش خصوصی ریسک را نمی‌پذیرد و حاضر به سرمایه‌گذاری در این بازار پر نوسان تولید مسکن نیست.
